不動産譲渡税｜大阪の新築一戸建てはEPOCH（エパック）シリーズの西日本住宅株式会社
譲渡所得とは不動産を売却したことによって生じた所得のことで、譲渡所得に対しては他の所得と分離して所得税と住民税が課税されます。ちなみに譲渡所得がマイナスの場合には課税されることはありません。
課税方法
土地や建物を売ったときの譲渡所得に対する税金は、事業所得や給与所得などの所得と分離(分離課税)して、計算することになっています。
計算方法
譲渡所得は、土地や建物を売った金額から取得費、譲渡費用を差し引いて計算します。
- 取得費とは、売った土地や建物を買い入れたときの購入代金や、購入手数料などの資産の取得に要した金額に、その後支出した改良費、設備費を加えた合計額をいいます。なお、建物の取得費は、所有期間中の減価償却費相当額を差し引いて計算します。また、土地や建物の取得費が分からなかったり、実際の取得費が譲渡価額の5％よりも少ないときは、譲渡価額の5％を取得費(概算取得費)とすることができます。
- 譲渡費用とは、土地や建物を売るために支出した費用をいい、仲介手数料、登記費用、測量費、売買契約書の印紙代、売却するときに借家人などに支払った立退料、建物を取り壊して土地を売るときの取壊し費用などです。
長期譲渡所得と短期譲渡所得の区分
土地や建物を売ったときの譲渡所得は、次のとおり所有期間によって長期譲渡所得と短期譲渡所得の二つに区分し、税金の計算も別々に行います。
| 区分 | 判別方法 |
| 長期譲渡所得 | 譲渡した年の1月1日において所有期間が5年を超えるもの |
| 短期譲渡所得 | 譲渡した年の1月1日において所有期間が5年以下のもの |
※注「所有期間」とは、土地や建物の取得の日から引き続き所有していた期間をいいます。この場合、相続や贈与により取得したものは、原則として、被相続人や贈与者の取得した日から計算することになっています。
長期譲渡所得の税額の計算（平成18年4月1日現在法令等）
譲渡した年の1月1日現在の所有期間が５年を超える土地や建物を売ったときの税額の計算は、次のようになります。
【課税長期譲渡所得金額の計算】
- 譲渡価額とは、土地や建物の売却代金などをいいます。
- 取得費とは、売った土地や建物を買い入れたときの購入代金や、購入手数料などの資産の取得に要した金額に、その後支出した改良費、設備費などの額を加えた合計額をいいます。なお、建物の取得費は、所有期間中の減価償却費相当額を差し引いて計算します。また、土地や建物の取得費が分からなかったり、実際の取得費が譲渡価額の5％よりも少ないときは、譲渡価額の5％を取得費(概算取得費)とすることができます。
- 譲渡費用とは、土地や建物を売るために支出した費用をいい、仲介手数料、登記費用、測量費、売買契約書の印紙代、売却するときに借家人などに支払った立退料、建物を取り壊して土地を売るときの取壊し費用などです。
- 特別控除は通常ありませんが、マイホームを売った場合の3,000万円特別控除など、各種の特例があります。
【税額の計算】
平成16年1月1日以後に譲渡した場合の税額の計算は次のように行います。
【下表】30年前に購入した土地、建物の譲渡価額が1億5,000万円、土地・建物の取得費(建物は減価償却費相当額を控除した後)が1億円、譲渡費用(仲介手数料など)が500万円の場合の計算例
| 課税長期譲渡所得金額の計算 | |
| 1億5,000万円-1億500万円＝4,500万円 | |
| 税額の計算 | |
| 所得税 | 住民税 |
| 4,500万円×15％＝675万円 | 4,500万円×5％＝225万円 |
マイホームを売ったときの特例（平成18年4月1日現在法令等）
【制度の概要】
マイホーム(居住用財産)を売ったときは、所有期間の長短に関係なく譲渡所得から最高3,000万円まで控除ができる特例があります。これを、居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除といいます。
【特例を受けるための適用要件】
- 自分が住んでいる家屋を売るか、家屋とともにその敷地や借地権を売ること。なお、以前に住んでいた家屋や敷地等の場合には、住まなくなった日から3年目の年の12月31日までに売ること。
- 売った年の前年及び前々年にこの特例又はマイホームの買換えやマイホームの交換の特例若しくは、マイホームの譲渡損失についての損益通算及び繰越控除の特例の適用を受けていないこと。
- 売った家屋や敷地について、収用等の場合の特別控除など他の特例の適用を受けていないこと。
- 災害によって滅失した家屋の場合は、その敷地を住まなくなった日から3年目の年の12月31日までに売ること。
- 住んでいた家屋又は住まなくなった家屋を取り壊した場合は、次の二つの要件すべてに当てはまること。
（A）その敷地の譲渡契約が、家屋を取り壊した日から1年以内に締結され、かつ、住まなくなった日から3年目の年の12月31日までに売ること。
（B）家屋を取り壊してから譲渡契約を締結した日まで、その敷地を貸駐車場等その他の用に供していないこと。 - 売手と買手の関係が、親子や夫婦など特別な間柄でないこと。特別な間柄には、このほか生計を一にする親族、内縁関係にある人、特殊な関係のある法人なども含まれます。
【適用除外】
このマイホームを売ったときの特例は、次のような家屋には適用されません。
- この特例を受けることだけを目的として入居したと認められる家屋
- 居住用家屋を新築する期間中だけ仮住まいとして使った家屋、その他一時的な目的で入居したと認められる家屋
- 別荘などのように主として趣味、娯楽又は保養のために所有する家屋
【適用を受けるための手続き】
この特例を受けるためには、確定申告をすることが必要です。また、確定申告書に次の書類を添えて提出してください。
- 譲渡所得の内訳書(確定申告書付表兼計算明細書)[土地・建物用]
- マイホームを売った日から２か月を経過した後に交付を受けた除票住民票の写し又は住民票の写し
この除票住民票の写し又は住民票の写しは、売ったマイホームの所在地を管轄する市区町村から交付を受けてください。
マイホームを売ったときの軽減税率の特例（平成18年4月1日現在法令等）
自分が住んでいたマイホーム(居住用財産)を売って、一定の要件に当てはまるときは、長期譲渡所得の税額を通常の場合よりも低い税率で計算する軽減税率の特例を受けることができます。
この軽減税率の特例を受けるには、次の5つの要件すべてに当てはまることが必要です。
- 日本国内にある自分が住んでいる家屋を売るか、家屋とともにその敷地を売ること。
なお、以前に住んでいた家屋や敷地の場合は、住まなくなった日から3年目の年の12月31日迄に売ること。 - 売った年の1月1日において売った家屋や敷地の所有期間がともに10年を超えていること。
- 売った年の前年及び前々年にこの特例を受けていないこと。
- 売った家屋や敷地についてマイホームの買換えや交換の特例など他の特例を受けていないこと。ただし、マイホームを売ったときの3,000万円の特別控除の特例と軽減税率の特例は、重ねて受けることができます。
- 売り手と買い手の関係が、親子や夫婦など特別な間柄でないこと。特別な間柄には、このほか、生計を一にする親族、内縁関係にある人、特殊な関係のある法人なども含まれます。
マイホームを売ったときの軽減税率
| 課税長期譲渡所得金額の税額について | |
| 6,000万円以下の場合 | 6,000万円を超える場合 |
| 課税長期譲渡所得金額×10％ | 課税長期譲渡所得金額×15％-300万円 |
| ※課税長期譲渡所得金額の算出方法 | |
| （土地建物を売った収入金額）-（取得費＋譲渡費用）-特別控除 | |
この特例を受けるためには、確定申告をすることが必要です。その際には、売った居住用家屋やその敷地の登記事項証明書などのほか、マイホームを売った日から２か月経過した後に交付を受けた除票住民票の写し又は住民票の写しも一緒に添えてください。この除票住民票の写し又は住民票の写しは、売ったマイホームの所在地を管轄する市区町村から交付を受けてください。
取得費となるもの
取得費には、売った土地や建物の購入代金、建築代金、購入手数料のほか設備費や改良費なども含まれます。
なお、建物の取得費は、購入代金又は建築代金などの合計額から減価償却費相当額を差し引いた金額となります。
上記のほか取得費に含まれる主なものとして、次の8つがあります。ただし、事業所得などの必要経費に算入されたものは含まれません。
- 土地や建物を購入（贈与、相続又は遺贈による取得も含む）したときに納めた登録免許税（登記費用も含みます）、不動産取得税、特別土地保有税、印紙税。なお、業務の用に供される資産の場合には、これらの税金は取得費に含まれません。
- 借主がいる土地や建物を購入するときに、借主を立退きさせるために支払った立退料
- 土地の埋立てや土盛り、地ならしをするために支払った造成費用
- 土地の測量費
- 所有権などを確保するために要した訴訟費用
これは、例えば所有者について争いのある土地を購入した後、紛争を解決して土地を自分のものにした場合に、それまでにかかった訴訟費用のことをいいます。なお、相続財産である土地を遺産分割するためにかかった訴訟費用等は、取得費になりません。 - 建物付の土地を購入して、その後１年以内に建物を取り壊したときの建物の購入代金や取壊しの費用
- 土地や建物を購入するために借り入れた資金の利子のうち、その土地や建物を実際に使用開始する日までの期間に対応する部分の利子
- 既に締結されている土地などの購入契約を解除して、他の物件を取得することとした場合に支出する違約金
取得費が分からないとき（平成18年4月1日現在法令等）
譲渡所得の金額は、土地や建物を売った金額から取得費と譲渡費用を差し引いて計算します。
取得費は、土地の場合、買い入れたときの購入代金や購入手数料などの合計額です。
建物の場合は、購入代金などの合計額から減価償却費相当額を差し引いた額です。
しかし、売った土地建物が先祖伝来のものであるとか、買い入れた時期が古いなどのため取得費がわからない場合には、取得費の額を売った金額の5％相当額とすることができます。また、実際の取得費が売った金額の5％相当額を下回る場合も同様です。例えば、土地建物を3,000万円で売った場合に取得費が不明のときは、売った金額の5％相当額である150万円を取得費とすることができます。
建物の取得費の計算（平成18年4月1日現在法令等）
譲渡所得の金額は、土地や建物を売った金額から取得費と譲渡費用を差し引いて計算します。
取得費は、土地の場合、買い入れたときの購入代金や購入手数料などの合計額です。
しかし、建物の場合には、その建物の建築代金や購入代金などの合計額がそのまま取得費になるわけではありません。
建物は使用したり、期間が経過することによって価値が減少していきます。したがって、建物の取得費は建物の購入代金などの合計額から減価償却費相当額を差し引く必要があります。この減価償却費相当額は、その建物が事業に使われていた場合とそれ以外の場合では異なっており、それぞれ次に掲げる額となります。
- 事業に使われていた場合
建物を取得してから売るまでの毎年の減価償却費の合計額になります。 - 事業に使われていなかった場合
1年当たりの減価償却費相当額にその建物を取得してから売るまでの経過年数を乗じて計算します。
1年当たりの減価償却費相当額は、事業に使われていた場合の計算とは異なり、建物の用途や構造によっても異なります。減価償却費相当額は、定額法に準じて計算し、耐用年数は法定耐用年数の1.5倍とします。
定額法による減価償却の計算方法
- 取得価額は資産の取得に要した金額で、購入価額や製造原価の他、引取運賃・購入手数料なども含まれます。
- 償却率は、資産の法定耐用年数に応じて一定率が定められています。
- 年の中途で取得した資産についての減価償却費は、その年において使用した月数に応じた分だけです。使用月数は暦に従って計算し、１か月未満の端数があるときは切り上げます。
- 主な減価償却資産の耐用年数や償却率は、税務署に用意されている「青色申告決算書の書き方」や「収支内訳書の書き方」などに載っています。
譲渡費用
譲渡費用とは、売るために直接かかった費用をいいます。したがって、修繕費や固定資産税などその資産の維持や管理のためにかかった費用、売った代金の取立てのための費用などは譲渡費用になりません。
譲渡費用になる主なものには以下の6つがあります。
- 土地や建物を売るために支払った仲介手数料など
- 印紙税で売主が負担したもの
- 貸家を売るため、借家人に家屋を明け渡してもらうときに支払う立退料
- 土地などを売るためにその上の建物を取り壊したときの取壊し費用とその建物の損失額
- 更に有利な条件で売るために支払った違約金
これは、土地などを売る契約をした後、その土地などを他へ高い価額で売却するため最初の契約者に支払った違約金のことです。 - 借地権を売るときに地主の承諾をもらうために支払った名義書換料など
譲渡所得の特別控除の種類（平成18年4月1日現在法令等）
【制度の概要】
土地建物を売ったときの譲渡所得の金額の計算上、特例として特別控除が受けられる場合があります。
譲渡の種類とその特別控除額は、次のとおりです。
- 公共事業などのために土地建物を売った場合の5,000万円の特別控除の特例
- マイホーム(居住用財産)を売った場合の3,000万円の特別控除の特例
- 特定土地区画整理事業などのために土地を売った場合の2,000万円の特別控除の特例
- 特定住宅地造成事業などのために土地を売った場合の1,500万円の特別控除の特例
- 農地保有の合理化などのために土地を売った場合の800万円の特別控除の特例
【注意事項】
- それぞれの特別控除額は、特例ごとの譲渡益が限度となります。
- 特別控除額は、その年の譲渡益の全体を通じて、合計5,000万円が限度となります。
- 5,000万円に達するまでの特別控除額の控除は、上記[1]の1から5の特例の順に行います。
短期譲渡所得の税額の計算（平成18年4月1日現在法令等）
譲渡した年の1月1日現在の所有期間が５年以下の土地や建物を売ったときの税額の計算は、次のようになります。
| 課税短期譲渡所得金額 | 譲渡価額-（取得費＋譲渡費用）-特別控除 |
| 税額 | 課税短期譲渡所得金額×30％（住民税9％） ※平成16年1月1日以後譲渡した場合 |
相続財産を譲渡した場合の取得費の特例（平成18年4月1日現在法令等）
【譲渡所得の計算方法】
(注1）取得費は、土地の場合、買い入れたときの購入代金や購入手数料などの合計額です。
建物の場合は、購入代金などの合計額から減価償却費相当額を差し引いた額です。
(注2）相続や遺贈により取得した土地や建物である場合には、死亡した人が買い入れたときの購入代金や購入手数料などを基に取得費の計算を行います。
【相続税が取得費に加算される特例(相続財産を譲渡した場合の取得費の特例)】
- 特例の概要
この特例は、相続した土地や建物を、一定期間内に譲渡した場合には、相続税額のうち一定金額を譲渡資産の取得費に加算することができるというものです。 - 特例を受けるための要件
A．相続や遺贈により土地や建物を取得した者であること。
B．その土地や建物に相続税が課税されていること。
C．その土地や建物を、相続開始のあった日の翌日から相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までに譲渡していること。 - 取得費に加算する相続税の額
取得費に加算する相続税の額は、次のA及びBで計算した金額の合計額又はハの金額のいずれか低い金額となります。
A．土地等を売った場合土地等を売った人にかかった相続税額のうち、その者が相続や遺贈で取得したすべての土地等(注)に対応する額
【注1】土地等とは、土地及び土地の上に存する権利をいいます。
【注2】土地等には、相続時精算課税の適用を受けて、相続財産に合算された贈与財産である土地等や、相続開始前3年以内に被相続人から贈与により取得した土地等が含まれ、相続開始時において棚卸資産又は準棚卸資産であった土地等や物納した土地等及び物納申請中の土地等は含まれません。
ただし、既にこの特例を適用して取得費に加算された相続税額がある場合は、その金額を控除した額となります。
B．建物を売った場合建物を売った人にかかった相続税額のうち、譲渡した建物に対応する額
C．上記1で(この特例を適用しないで)計算した譲渡所得の金額
【この特例を受けるための注意事項】
この特例を受けるためには確定申告をすることが必要です。
確定申告書には相続税の申告書の写し、相続財産の取得費に加算される相続税の計算明細書、譲渡所得の内訳書(確定申告書付表兼計算明細書[土地・建物用])の添付が必要です。この相続財産の取得費に加算される相続税の計算明細書で取得費に加算される相続税額を計算することができます。
※上記はあくまで一般的な内容です。詳しくは税理士法人イースリーパートナーズまたは税務署等管轄の役所にお問い合わせください。
